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【深度观察】长租公寓不能仅靠二房东日前,某长租公寓品牌通过其微信公众号发布公告称,因公司经营不善,无力履行合同,公司宣布停止经营,关闭所有业务。如果按照此前该品牌对外宣传的为“全国40多万客户”服务,其停止运营为房主和房客带来的损失,不容小觑。目前,相关部门已经启动审计调查程序,对该公寓的账目进行审计调查。

对公业务方面,截至报告期末,浦发银行对公存款总额2.82万亿元,较上年末增加2540.61亿元,增长9.92%;对公贷款余额(含票据贴现)2.1万亿元,较上年末增加472.14亿元,增长2.3%。

当二房东带来的问题不只是资金链本身,个别运营方在拿到房屋后,还爆出劣质装修、退押金难、群租扰民等问题,因为其利润就要从这“节省的每一个铜板”中获得。

需要注意的是,今年上半年,浦发银行信用减值及其他资产减值损失达369.34亿元,较上年同期增长100.05亿元,增幅达37%。该行称主要是报告期内公司加强风险化解处置力度,贷款拨备计提增加,拨备覆盖率进一步提高,风险补偿能力增强。

对此,广州大学工商管理学院教授贾士军就表示,如果长租公寓的房源性质是村集体用地或者开发商自有用地项目,那么这种情况下就不存在包租或者二房东的关系。如果仅仅只是投资方与房源方签订包租协议后,投资方将房源进行改造并出租,那么这种情况就属于包租、二房东。

资本充足方面,截至今年上半年末,浦发银行集团资本充足率、一级资本充足率、核心一级资本充足率分别为13.05%、10.45%、9.8%,较上年末的13.67%、10.79%、10.09%均有不同程度下降。

深度观察:长租公寓不能仅靠二房东

赵昂赵昂浦发银行上半年资产减值损失超369亿增37%

从营收结构来看,报告期内,浦发银行实现利息净收入642.64亿元,同比增加129.67亿元,增长25.28%,占营收的比例由上年的62.54%提升至65.84%;非利息净收入333.35亿元,同比增长8.49%,占比由上年同期的37.36%下降至34.16%。其中,手续费及佣金净收入226.9亿元,同比增长14.25%,占营收的比例由上年同期的24.21%下降至23.25%。

事实上,这不是第一家倒下的长租公寓。据不完全统计,近两年已经有超过20家长租公寓关门,关门原因多为资金链断裂。

从各项盈利能力指标来看,今年上半年,浦发银行加权平均净资产收益率为6.89%,较上年同期的6.97%下降0.08个百分点;平均总资产收益率0.5%,较上年同期的0.47%上升0.03个百分点;全面摊薄净资产收益率6.76%,较上年同期上升0.01个百分点;净利差2.07%,较上年同期的1.7%上升0.37个百分点;净利息收益率2.12%,较上年同期的1.77%上升0.35个百分点。

同时,该行董事会同意在未来五年内对浦发硅谷银行增资等值5亿元人民币,并授权高级管理层完成增资的相关事宜。

当然,要想让长租公寓摆脱二房东模式,为新市民提供更好的租住环境,相关部门也应从制度设计上,为长租公寓的长远发展提供支撑,并有效保障租房人、投资者、社区其他关联方等多方的利益。毕竟,实现运营方自持住房,就不可回避土地和规划问题。天津财经大学教授丛屹就建议,可以采取政企合作的方法,比如可不可以采用政府直接收购或者“建设-运营-转让”的BOT模式,即企业参与建设向社会提供公共服务,让各方资金真正能在长租公寓领域有所为,并以此解决新市民的居住问题。

截至今年上半年末,浦发银行资产总额达6.66万亿元,较上年末增长5.89%,其中贷款总额达3.71万亿元,较上年末增长4.67%;负债总额6.16万亿元,较上年末增长6.01%,其中存款总额达3.66万亿元,较上年末增长13.59%。

资产质量方面,截至报告期末,浦发银行不良贷款率1.83%,较上年末的1.92%下降0.09个百分点。不良贷款的准备金覆盖率达156.51%,比上年末上升1.63个百分点;贷款拨备率(拨贷比)2.86%,比上年末下降0.11个百分点。

为何长租公寓频频在资金链上“爆雷”?长租公寓的设置初衷是好的,出租的房屋在为新市民提供居住之所的同时,也满足了年轻人的生活需求。在合肥学院经济学教授宁建华看来,与租住普通住宅相比,长租公寓可以拎包入住,能满足当下年轻人生活节奏快的需求。年轻人会经常根据工作地点的变化换租住位置,长租公寓也可以满足随时换房的需求。另外,公寓还可以为无暇做家务的年轻人提供“管家服务”。

长租公寓的理想模式,不是充当二房东,而是利用自有产权楼房进行出租,相关管家服务也可集中进行。毕竟,以家庭为目标居住群体设计的几室几厅,其实并不符合年轻人的实际居住需求。

值得一提的是,今年7月份浦发银行刚刚完成300亿元规模的无固定期限资本债券发行,今年8月16日浦发银行发行不超500亿元A股可转换公司债券的申请也已获得中国证监会审核通过。

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